東京の中心は、東京駅と皇居との間に広がる丸の内と大手町だが、この領域は、背の高い巨大な建物が林立して壮観を誇り、特異な美しさを湛えている。大手町の北は日本橋川に画されていて、この川を渡ると、景色は一変し、さして綺麗でもない低層の建物が犇くようになる。この地区は普通の商業地区で、古本屋街で知られる神保町も、その一部である。
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神保町は、大手町から歩ける距離にあり、複数の地下鉄が乗り入れていて、交通至便である。また、ここには多数の飲食店があり、老舗の名店も少なくない。故に、事務所を構える場所として、大手町と神保町とを比較したとき、利便性に差はなく、快適性において神保町に優位があるといっていい。
丸の内と大手町は特別な場所だから、その名前には大きな価値があって、確立した社会的評価として、ここに事務所を構えることが一流企業の証になっているし、人員の多い大企業には、この大型物件が集積する地域に立地せざるを得ない事情もある。こうした特殊な需要は、この地域の賃料を著しく高いものにするわけである。
それに対して、神保町においては、大企業が入居できる物件は少なく、カレーや中華の名店があるからといって、また古本屋街だからといって、事務所の賃料が高くなる理由にならない。故に、神保町は、事務所の立地として大手町と比較するとき、利便性に差はなく、快適性は高く、賃料は低いことになる。実際、大手町と神保町とでは、平均賃料に非常に大きな差があるのである。
賃料は、大手町を起点として、そこから北に離れると低下していくが、距離に比例して直線的に低下するのではなく、大手町と隣接地の神保町との間に急な崖を形成し、崖下の神保町から先は緩やかに下る。つまり、賃料は、S字カーブを形成して、高いところから低いところへ推移しているのである。
利便性については、大手町と神保町との間に格差はないから、S字カーブの崖の上の大手町に対して、崖の直下の神保町は、利便性と賃料との関係において、著しく有利になっている。また、神保町を超えて大手町から離れていくと、利便性は急激に低下しても、賃料の低下が緩やかなので、利便性と賃料の関係は悪化していく。
故に、事務所の立地として、神保町が最も魅力的なのである。
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森本 紀行
HCアセットマネジメント株式会社 代表取締役社長
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