昭和の経済成長においては、住宅建築は極めて重要な推進力だったのだが、今となれば、そのころに建てられた古家に高齢者が夫婦もしくは一人で住み続けていること、あるいは空き家になって朽ちるにまかされていることが大きな問題となっている。つまり、住宅の現況は、量的には過剰になってしまった一方で、質的には貧困なのである。
これは、住宅本来の機能である住むことの利便性を追求するよりも、耐久消費財として住み捨てられる住宅の所有を普及することに、産業政策の大きな力点が置かれてきたことの帰結である。そして、その住宅所有を金融面で支援してきたのが住宅ローンなのである。
今の日本において、住宅市場の合理化は重要な課題であって、未来へ向かって住み続けられる資産としての住宅への転換が求められている。即ち、機能として住宅に住むことと、資産として住宅を所有することとの分離を通じて、住宅を高品位化することが必要なのである。住宅に限らず、量から質へ、この転換は、日本経済の全ての分野における課題である。
結果として、住宅所有が法人化されて投資運用業として産業化されていけば、個人向け住宅ローンの必要性は低下していき、最終的には不要になるかもしれない。その裏には、住宅が欲しいという需要が後退して、ライフサイクルに応じて最適な住宅を借りて住みたいという需要に代替されていく生き方の転換があるわけである。
こうした住み方改革を進めるためには、金融の仕組みを改める必要がある。現在の住宅ローンは、個人が住宅を買うこと、住宅は耐久消費材として最終的には価値がなくなること、故に、弁済原資として個人の所得しか評価しないことを前提にしていて、住み捨てられる耐久消費財から長期間使い続ける資産への転換に対応できていないからである。
補完するものとして、無担保の増改築ローンや、リバースモーゲージ等もあるが、金融機関としては、それらを総合して根幹の住宅ローンの構造を抜本的に変えることで、住宅市場の構造変革を促し、また逆に、住宅市場の構造変革が金融機関の新たな収益源泉を作っていく、そのような好循環を通じて顧客の利便性を改善していかなくてはならないのである。
金融機関が顧客の住むという需要に真正面から取り組めば、住宅仲介も視野に入れなくてはならなくなるが、それは、金融持株会社の業務範囲の見直しのなかで検討されればいいことである。
森本紀行
HCアセットマネジメント株式会社 代表取締役社長
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