金融理論的には、住むという機能において経済効果が同じものは、等価でなければならない。故に、ある住宅に住む機能が同じなら、その住宅を借りても買っても、費用は同じでなければならない。
いうまでもなく、理論の要請として等価であるということは、事実として等価であることではなくて、等価になるように、住宅価格と賃料は、住宅ローンの金利等の多数の変数を介して、一定の合理的相互連関を保ちながら、均衡点を求めて動いているということである。
しかし、実際の経済においては、買うことと借りることの間には、あまりにも多数の変数が介在しているので、均衡しているかどうかも、また均衡がどう動くかも判断できない。ただ、説明を極めていけば、説明できない点が明瞭になっていくのであって、そこに、非経済的なもの、人間の理性的な側面よりも感情的な側面に依存するものがみえてくるわけである。
即ち、非合理なものとは、自分の家を所有したいという持家願望や、住宅価格が上昇するという土地神話的な期待などである。こうした願望や期待のもとでは、当然に、買うことは借りることに対して割高になるが、この割高さは、持家願望を充足させるための費用であり、土地神話を信じることの対価である。
他方で、賃貸の利便性には合理的な対価が認められるであろう。即ち、賃貸は、転居できることの利便性によって、その利便性の対価の分だけ持家よりも割高でなければならないはずである。
住宅そのものの価値についていえば、おそらくは、買っても借りても同じになるように、住宅価格と賃料は一定の均衡を保っているのであろう。要は、買うか借りるかの選好は、住宅の価値以外の要因、持家願望、土地神話、利便性などによって規定されていて、現在では、旧世代の持家願望と土地神話が後退し、新世代の利便性重視が拡大することで、概ね均衡しているのではないか。
ならば、全体として、住宅を買っても借りても費用は同じなのである。
森本紀行
HCアセットマネジメント株式会社 代表取締役社長
HC公式ウェブサイト：fromHC
twitter：nmorimoto_HC
facebook：森本紀行
