人間を中心に考えて、家族構成の変化に応じて住宅を建て替えるというのは、社会的に著しく非効率である。日本のように超高齢化社会になれば、無駄を排して効率性を高めるしかないのだから、住宅を中心に考えて、人口動態に応じた半永続的に使える資産性のある住宅の供給を確立し、人間が家族構成に応じて住み替えるようにすべきである。
この転換を金融の側面からみるならば、資産性がなくなるという前提で、事実上の消費者ローンとなっている現状の住宅ローンを、資産性が維持されるという前提で、資産担保ローンへ転換させるということである。
資産の弁済力を前提にした住宅ローンとしては、既にリバースモーゲージがある。リバースモーゲージは、住宅のもつ資産としての価値によって、元利合計を弁済する仕組みだから、通常の住宅ローンとは全く異なる。
典型的には、高齢の年金生活者で、一定の資産性のある住宅を保有している人にとっては、追加的な支出をリバースモーゲージで賄っても、その弁済は、死後、住宅を売却することで元利一括弁済できるので、負担にならないという利便性がある。まさに、現在の高齢化社会と住宅問題の有力な解決策になり得るものである。
ただし、リバースモーゲージによって意味のある金額を借りられるためには、住宅の資産性が高くなくてはならないから、現在の住宅事情のように、時間の経過とともに資産価値がなくなってしまうようでは、底地の価値しか評価されない。ところが、土地の価格の上昇が見込めるのは、ごく限られた都市部だけである。
そこで、逆にいえば、住宅の資産価値を高くすれば、リバースモーゲージが普及し、リバースモーゲージが普及すれば、必ず住宅の売却が起きるから、住宅市場の流動性を高めることができ、そのことが更に住宅の資産価値を高めるということである。
また。改築によって資産価値の増す住宅も多いから、そのための資金を供給するローンも重要である。改築や増築は、それ自体としては、独立した価値がなく、住宅本体の一部になるだけだから、増改築だけを分離して資金を供給することは、無担保の消費者ローンと同じになってしまうが、増改築によって住宅全体の価値が上昇すれば、価値の増加分を新たな担保とした住宅ローンに構成できるわけである。
森本紀行
HCアセットマネジメント株式会社 代表取締役社長
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