商業ビルは、完成して賃貸に供されたとき、賃料を生み始めると同時に、劣化を開始する。仮に、耐用年数を50年として均等に減価償却させ、その間の賃料収入と管理費用の変動がなく、修繕費等の追加的資本支出を無視し、50年後の除却費用が底地の売却代金で概ね相殺されるとすれば、毎年の賃料収入から減価償却費と管理費用を差し引いた金額は50年間一定となる。
つまり、商業ビルへの投資とは、耐用年数の期間にわたって、初期投資額を均等に回収することであり、いわば年金なのである。いうまでもなく、実際には、修繕費等の発生があり、また賃料や管理費用の変動があるから、完全な均等回収とはならないが、不動産投資が構造的に年金型であることに変わりない。そして、不動産投資に限らず、発電所、船舶や航空機等の輸送用機器などを対象とした実物資産投資と呼ばれる領域では、投資対象に耐用年数がある以上は、必ず年金型の投資になる。
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また、固定金利の住宅ローンを投資対象として考えると、満期30年の場合、初期投資額は30年をかけて均等に回収されるから、これも年金である。更には、今日では、債券は満期時に一括償還にされるのが普通だが、分割期前償還にすることも可能なので、年金型の債券を作ることもできる。
さて、金融庁のいう資産形成とは、公的年金給付を補完して、より豊かな老後生活を送るための原資の形成を意味し、主として、若年勤労層による積立て型の投資の超長期継続が想定されているわけだが、他方で、現状の国民貯蓄は、既に年金生活に入っている高齢者層、および、その少し手前にいる高年齢層に偏在しているので、その形成済みの資産が消費に充当されるために計画的に取り崩されることは、資産形成と並んで、あるいは、それ以上に重要なことである。
そこで、合理的な資産取り崩し方法の検討が政策課題として浮上してくるわけだが、年金生活者にとっては、追加の年金が必要なのだから、年金型の投資対象こそがふさわしく、年金型であれば、資産は、意図的に取り崩すまでもなく、自動的に取り崩されるので、非常に便利である。あからさまにいって、不動産等の投資対象の余命と年金生活者の余命が一致していれば、完全な投資になるわけである。
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森本 紀行
HCアセットマネジメント株式会社 代表取締役社長
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