不動産投資家の中には表面利回りだけを見て不動産の価値を判断してしまう人がいます。業界で「利回り星人」と呼ばれるいつも「利回り何％？利回り何％？」と利回りばかり気にしている人です。
しかし、利回り星人が好む年利20％や30％といった極めて高いリターンが表示される物件には裏があります。
例えば地方の築古物件や、駅からバスで数十分もかかるような空室リスクの高い立地の物件です。満室時の高い想定利回りだけで判断するのはやめた方が良いでしょう。
不動産投資から得られる真の収益は表面利回りではなく入居率を考慮した家賃収入の実額です。そこからさらにコストが差し引かれ実際に通帳に振り込まれる家賃収入が確定する。つまり入居率が低ければ収益も低下するし、コストが高くなると利回りも思ったようには得られないのです。
だから投資家が目指すべきは「利回り星人」ではなく入居率にフォーカスする「入居率星人」への転換です。
不動産経営の本質は空室リスクをいかにコントロールし、安定したキャッシュフローを維持できるかに集約されます。
逆にたとえ表面利回りが6％程度と控えめであっても、常に満室状態で稼働し続ける物件であれば、賃貸需要が強いことを示します。家賃の低下リスクも低くなります。
ADと呼ばれる賃貸募集時の広告費のような余計なコストも抑えて着実な資産形成が可能になります。
入居率の高さを維持して家賃も下がりにくくするには物件の利回りよりも立地を大切にする必要があります。
そのエリアに本当に賃貸需要があるのか、ターゲットとなる入居者が何を求めているのか、そして競合物件に対してどのような差別化ができているのか。こうしたマーケティング視点こそが不動産投資で大切な視点です。
入居者に選ばれ続ける「価値」を考えそれを提供することこそが、プロの不動産投資家としての矜持ではないでしょうか。
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※イラストはGeminiに作ってもらいました
7maru/iStock
編集部より：この記事は「内藤忍の公式ブログ」2026年3月日13の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。
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