（CREが変える経営財務 ⑩）
本社ビルは、会社の顔であり、信用の象徴であり、創業者や経営者の思いが刻まれた場所でもある。自社ビルを持つことが企業の成長と安定の証しとされてきた時代は長い。
しかし、企業不動産（CRE）戦略の観点に立てば、本社ビルを保有していること自体に価値があるわけではない。問うべきは、本社が現在の企業価値向上にどう貢献しているかである。
本社ビルは本当に必要なのか。必要だとして、自社保有すべきか、賃借で足りるのか、それとも両者を組み合わせるべきか。
近年、働き方の多様化やオフィス需要の変化を背景に、本社の位置づけを見直す必要性は高まっている。全社員が毎日出社する前提で設計された本社と、実際の使われ方との間にずれが生じているという現象は、多くの企業に共通する構造的な問いを投げかけていると考えられる。
本社ビルは、工場や店舗のように売上を直接生まない。資本効率だけを見れば、非効率な固定資産に映ることもある。だが、本社には経営管理、意思決定、採用、教育、対外対応、ブランド形成という機能がある。これらは売上として現れにくいが、経営を支える基盤である。自社で保有していれば、本来発生するはずの賃料支出を抑える効果もある。本社ビルは、事業運営のコストを抑制し、組織運営を支えることで、間接的に利益へ貢献しうる存在である。
ただし、それだけで自社保有が正当化されるわけではない。固定資産税、修繕費、更新投資、建替え費用、資本の固定化を考えれば、本社ビルは軽い資産ではない。保有の合理性は、賃借した場合のコストと柔軟性を比較したうえで判断されるべきものである。
自社保有の利点は、長期的な安定性にある。賃料上昇や契約更新、移転のリスクに左右されにくく、自社の方針に沿って空間を設計できる。立地や建物の質によっては、信用力や採用力を補完することもあり、含み益を持つ本社ビルは財務上の余力としても機能しうる。一方で、事業環境や働き方が変化しても場所や規模を容易には変えられない。安定性を得る代わりに、柔軟性を失う選択でもある。
賃借の利点は、柔軟性にある。企業規模や働き方の変化に応じて、必要な場所と面積を見直しやすい。本社に多額の資本を固定せず、本業投資や人材、研究開発に資金を振り向けられる点も大きい。全社員が毎日集まる場ではなく、意思決定や採用、対外発信の拠点として本社を位置づける企業も増えており、賃借オフィスの方が合理的な場合もある。一方で、賃料は積み上がるだけで資産形成にはつながらない。身軽である代わりに、資産性を持ちにくい選択でもある。
本社戦略は、保有か賃借かの二択で考える必要はない。経営中枢や象徴的機能は自社保有の本社に残し、拡張部門は賃借で対応する。本社の一部を自社利用し、余剰部分を賃貸に回す。老朽化した本社を建替え、低層部を自社利用、高層部を賃貸化する。あるいは売却して賃借に切り替え、資金を成長投資に振り向ける。こうした組み合わせは、単なる不動産活用ではなく、資本配分と組織設計、財務戦略を一体で捉えた本社戦略である。
ここで重要なのは、本社に必要な機能を分解して考えることである。経営判断の場か、社員が集まる場か、顧客や取引先に見せる場か、採用やブランド形成の場か、あるいは単なる執務スペースか。所有形態から議論を始めると、判断は不動産価格や賃料水準に引っ張られやすい。
本来問うべきは、本社が経営においてどの機能を担うべきかである。その機能が明確になって初めて、保有・賃借・ハイブリッドのいずれが適切かを判断できる。所有形態の議論は、この機能分析の後に来るべき二次的な問いにすぎない。
本社ビルは、過去の成功の記念碑ではない。これからの企業価値を支える経営装置である。
答えは企業ごとに異なる。自社保有が合理的な企業もあれば、賃借が合理的な企業もあり、両者を組み合わせるべき企業もある。重要なのは、本社ビルを持っているかどうかではなく、本社機能が企業価値の向上に貢献しているかどうかである。
自社保有は安定性と信用力と資産性をもたらし、賃借は柔軟性と資本効率と本業集中を可能にする。ハイブリッドは、その両者を組み合わせ、経営環境の変化に対応する選択肢である。
本社ビルを考えることは、単なるオフィス戦略ではない。企業がどこに資本を置き、どのように人を集め、どのように意思決定し、どのような企業文化を築くのかを考えることである。本社ビルは必要か不要かで判断するものではない。何のために必要なのかを問い、その機能に最も適した形を選ぶべきである。
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