TSMC特需に黄信号？：熊本・菊陽町で高級賃貸の空室が激増する理由

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アゴラ編集部

熊本県菊陽町で、TSMCの日本子会社JASMの進出をきっかけに急拡大した不動産投資に、早くも歪みが表れ始めている。工場周辺では地価が急騰し、台湾から赴任する社員やその家族を見込んだ賃貸マンションが大量に建設されたが、一部では空室が目立っているという。

【参照リンク】TSMCで沸いた熊本県菊陽町、早くも「ゴーストタウン化」の実態　週刊現代

日本全体の不動産市場から見れば極めて局地的な現象である。しかし、「TSMCが来る」という期待が実際の住宅需要を上回ったという意味では、小さな不動産バブルの様相を呈している。

TSMC進出で地価と家賃が急上昇

JASM第1工場の立地が決まって以降、菊陽町と周辺地域には半導体関連企業の進出が相次いだ。土地需要が急増し、住宅地や商業地の価格も大幅に上昇した。

TSMC子会社JASM 熊本工場 TSMC HPより

そこで不動産業者が目をつけたのが、台湾から来日するTSMC関係者向けの住宅需要だった。特に家族で赴任する高所得者層を想定し、3LDKを中心とする比較的広い賃貸マンションが次々と建設された。

ところが、週刊現代などの報道によれば、想定されたほど入居が進んでいない物件もあるという。月額15万円前後という家賃は熊本の一般的な所得水準からみればかなり高く、地元住民には簡単に手が出せない。

「台湾富裕層なら高級賃貸」という誤算

一方、ターゲットとされた台湾人富裕層が必ずしも高級賃貸を選ぶわけでもなかった。一部では戸建て住宅を現金で購入するケースもみられるという。

つまり、開発側は「高所得の外国人社員が来る＝高額賃貸の需要が増える」という単純な方程式を描いたが、実際には住宅の購入志向や家族構成、赴任期間などによって行動は大きく異なった。

台湾では住宅選びで風水を重視する傾向があるとの指摘もあり、日本側のデベロッパーが想定した間取りや方角が必ずしも好まれなかったとの見方も出ている。文化的な違いまで含めれば、需要予測はそれほど簡単ではない。

「工場が来れば住宅も儲かる」という錯覚

問題は、不動産投資が実際の需要より「物語」によって動きやすいことである。

TSMCという世界最大級の半導体企業が進出する。高所得の技術者が大勢やってくる。人口も増える。地価も上がる。ならばマンションを建てれば儲かる――こうした期待が土地価格を押し上げ、さらに新規供給を呼び込んだ。

しかし、高値で土地を取得すれば、採算を確保するためには家賃も高く設定しなければならない。そこで実際の需要が想定に届かなければ、「家賃を下げると採算が合わないが、高いままでは入居者が来ない」という典型的な不動産投資の罠にはまる。

第2工場への期待が次の過剰投資を生まないか

もちろん、菊陽町の将来を悲観する必要はない。JASM第1工場は稼働し、第2工場も2027年末の稼働が予定されている。関連企業の集積が進めば、中長期的な住宅需要が増える可能性は高い。

ただし、「第2工場ができれば今の空室も全部埋まる」という期待だけで、さらにマンション建設が進むなら注意が必要だ。

半導体産業への投資が成功することと、その周辺で行われるすべての不動産投資が成功することは同じではない。

菊陽町で起きている現象は、日本全体の不動産バブルとは呼べない。それでも「有名企業が来れば地価も家賃も上がり続ける」という期待が実需を追い越したとき、何が起きるのか。その教訓としては、十分に注目する価値がある。

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