地価は誰が決めているのか：金利・資本・需要から考えるCRE戦略

地価は、誰が決めているのだろうか。

国でも自治体でも、不動産会社でもない。最終的には、その土地を使いたい人、買いたい人、資本を投じたい人たちの競争によって価格が形成される。

ただし、「需要が強いから地価が上がる」という説明だけでは、経営情報としては十分ではない。なぜ需要が強まり、なぜ資本が流れ込み、なぜ高い価格を払っても事業が成立するのか。令和8年都道府県地価調査で上昇が目立った地点を見ると、その構造の違いが見えてくる。

企業不動産（CRE）を考えるうえで重要なのは、「地価が上がった」という結果ではなく、その背後にある構造を読むことである。

千歳：産業立地が生む実需

北海道千歳市では、次世代半導体メーカー・ラピダスの工場建設を契機に地価上昇が続いている。令和8年調査では、住宅地の一地点が前年比17.4％、商業地が25.2％、工業地が20.0％上昇した。ラピダスや関連企業の進出を背景に、共同住宅、事務所、ホテル、店舗用地への需要が旺盛となっている。

一つの産業投資が、複数用途の土地需要を生み出す。CREの視点では、自社が保有する工場・倉庫・遊休地の価値も、不動産単体の条件だけでは決まらない。周辺にどの産業が集積し、どの用途の需要が増えているかによって、以前は自社利用しか考えられなかった土地が、賃貸・共同事業・売却といった選択肢を持ち始める。保有不動産だけでなく、周辺産業の変化まで含めて土地の役割を見直す必要がある。

白馬：域外資本が価格を変える

長野県白馬村では、異なる力が働いている。令和8年調査では、住宅地で31.3％、商業地で35.6％上昇した地点があり、商業地の上昇率は全国1位となった。背景には、外国人観光客の増加、高級ホテルや複合施設の開発、国内外の富裕層による別荘・コンドミニアム需要、国内外からの資本流入がある。

これは地域住民の所得増加では説明できない。世界中の観光客や投資家がこの土地を評価し、域外から購買力と資本が流れ込むことで、土地に支払える価格そのものが変わっている。ニセコにも共通する現象である。

CREとして重要なのは、地価上昇の原因が地域内の需要なのか、域外資本なのかを見分けることだ。観光需要や外部資本に押し上げられている地域では、ホテルや保養所、社宅跡地なども従来とは異なる価値を持ちうる。一方で、その需要が持続可能かどうかの検証も欠かせない。値上がりそのものではなく、価格を支えている需要の性質を見ることがCREの出発点になる。

渋谷：問われるのは「土地利用の収益力」

都市部では構造がさらに複雑になる。渋谷駅周辺では大規模な再開発が続き、地価も上昇しているが、「再開発したから上がった」という説明だけでは不十分だ。渋谷には以前からIT・デジタル・クリエイティブ系企業の集積があり、そこに駅機能の改善や高機能オフィスが加わることで、立地便益を利用したい企業の需要が顕在化している。

ただし、新築ビルの賃料が上がっても、周辺の築古ビルの賃料が自動的に連動するわけではない。耐震性能や設備、フロア効率によって、むしろ建物間の格差は広がりうる。それでも土地価格が上がるのは、建替えれば現在より高い収益を生み出せるという、将来の土地利用価値が評価されているからである。

老朽化した本社や賃貸ビルを評価する際、「現在の建物がどれだけ稼いでいるか」だけでは不十分だ。建替えた場合、用途変更した場合、その土地はどれだけの価値を生み出せるのか。CRE戦略は、不動産を現状の収益で固定的に評価せず、将来の利用可能性まで含めて考える視点を要求する。

金利は、すべての不動産に同じようには効かない

これらすべてに共通して作用するのが金利である。将来得られる収益が大きいほど価格は上がり、投資家が求める利回りが高いほど価格は下がりやすい。金利上昇は一般に価格を押し下げる方向に働くが、その効き方は用途によって異なる。

住宅では購入者の多くが住宅ローンを使うため、金利上昇は返済額や借入可能額に直接響く。一方、商業地や工業地では、企業や投資家がそこから得られる賃料・利益・生産性・物流効率を含めて判断する。企業進出による利益機会の拡大や賃料上昇が金利上昇の影響を上回れば、地価はなお上昇し得る。

CREの意思決定でも同じ注意が必要だ。「金利が上がったから投資を止める」「地価が上がったから売る」という単純な判断では足りない。保有不動産がどの用途でどれだけの収益・事業価値を生み、その価値が資本コストの上昇にどこまで耐えられるのかを見る必要がある。

CREで見るべきは「価格」ではなく「価格を動かしているもの」

千歳は産業立地が生んだ実需、白馬は観光需要と域外資本の流入、渋谷は都市集積と土地利用の収益力向上。地価が上がっている理由は、地点ごとにまったく異なる。そのすべてに、金利という資本コストが作用している。

CRE戦略で重要なのは、地価上昇そのものではなく、なぜその不動産の周辺で価格が動いているのかを理解することである。誰がその土地を必要としているのか。どの用途ならより高い価値を生み出せるのか。資本はどこから流れ込んでいるのか。その需要は一時的か、構造的か。現在の利用方法は、将来も合理的か。

地価は結果にすぎない。次に地価上昇のニュースを目にしたとき、経営者が確かめるべきは数字の大きさではなく、その数字を動かしている需要と資本の正体だろう。